부동산 정책

부동산 정책

 

한국에서의  부동산정책이 도마에 오르고 있다.  참여정부에서도 부동산정책에 올인한 것으로 기억되는데 결국 실패한 것으로 드러난 것이다.  이 정부 들어서도 유사한 행태를 보인다.  부동산 값을 잡기 위해 온갖 제재정책으로 일관하는 행태가 닮아 있다.

 

과거 노무현정부도 유사한 정책으로 일시적으로 부동산값을 잡았지만, 그후 이명박정부들어 모두 원위치하는 정책으로 돌아 갔다.  문제는 경제의 속성을 무시한 강압적인 정책으로 부동산값을 억누르려는 노력에 있다.  때문에 억지로 눌려 있던 부동산값은 또 오르기 마련이다.

 

부동산정책은 여러 측면을 가지고 있다.

 

우선 여유자금이 있는 투자자의 한 투자 방법이다.  따라서 투자자금이 투기자금이 되지 않도록 관리하는 것을 고려 하고, 또 다른 대체적인 투자수단이 있는지 고려해야 한다. 투자자금이 다른 곳에 투자할 적당한 수단이 없다면 부동산 투자에 올인하고 결국 투기자금을 변하게 된다.  따라서 적절한 조세정책이 수반되지 않고 다른 대체 투자수단을 유도하지  않으면,  한국에서처럼  부동산 투기자본과 정부가 숨바꼭질하는 형상이 된다.

 

두번째 부동산 정책은 국민들의 실질적인 삶의 지표인 주거복리와 관련이 있다. 거주할 공간이 없어 거리로 내물리는 홈리스는 이러한 실패한 부동산정책의 산물이다.  한국은 아직 홈리스현상이 적지만, 넓은 의미에서 고시원 등에 거주하는 사람들이 이의 범주에 속한다고 볼 수 있다.  이에 대한 정책은 저소득계층이나 노인 등을  위한  임대주택정책이 이에 해당한다.

 

셋째 부동산정책은 또한 건설업 등과 관련된 산업성장의 정책이기도 하다.  경제가 어려울 때 흔히 쓰는 경제 활성화 정책으로 그동안 이용해 왔다. 때로는 지나친 부동산개발 정책으로 부동산자재 값의 상승으로 오히려 과도한 공급정책이 집값을 올리는 현상도 있었다.  노태우정부 시절의 시행착오이다.  이명박 정부는 과도한 4대강사업으로 재원을 낭비한 사례를 보여 준다. 

 

따라서 부동산정책은 국토교통부(과거의 건설부와 교통부)의 역량으로만으로는 해결하기 힘들다.  조세정책을 담당하는 재무부서와  다른 대체수단을 제시하는 금융당국과 재무부, 그리고 복지를 담당하는 복지부, 이를 아우르는 조정자 역할과 정책개발의 수뇌부를 담당하는 기획원과 청와대 수석, 그리고 관련법을 개정하는 입법부, 그리고 이를  시행하는 지방자치단체의 역할이 모두 필요한 것이다.  모두가 역량이 모자라거나 조화로운 팀웍이 없었다고 할 수도 있다.

 

또한 부동산정책은 지역개발과 밀접한 관련이 있다. 한국 같이 조그만 땅덩어리의 나라에서 지나친 수도권에의 집중 현상은 그만큼 여러 가지 면에서 수도권과 지방의 차이가 크다는 것을 보여 준다.  지방의 분산화는 수도권에의 집중을 피하게 되어 부동산투자의 수도권 집중을 피하게 된다.  그러나 지방의 분산화는 단지 교육여건, 행정부의 이전, 교통 여건, 일자리를 위한 산업 등 뿐만 아니라, 의료시설  등 주민의 편의 시설과 복지시설 등 모두가  연관되어 있다.  수도권 집중 현상은 그동안 지방의 분산화 정책이 충분하지 않다는 것을 말해 준다고 할 수 있다.

 

과거 임대주택 정책을 보면,  어느 청와대 수석 일개인의 편향된 시각으로 지나친 혜택을 주어 임대주택 투기자본화하는 현상을 초래했다.  현 정부들어 부동산정책이 실패를 거듭하는 것은 이러한 복합적인 요인을 고려 하지 않고  임시방편으로 부동산값을 억누르려는 강압정책으로 일관했기 때문이다.  특히 우리 나라 같이 전세라는 특별한 제도가 있는 나라에서는 보다 세심한 주의를 기울이는 부동산 정책이 요구된다.

 

그러면 어떠한 부동산정책이 필요한가?  나라마다 사정이 다르고 문화가 다르니 모두를 참조할 수는 없을 것이다.  여기서는 단지 미국의 사례를 보면서, 한국이 고려하지 못하는 점을 보여 주고자 한다.

 

우선 미국이 한국과 다른 점은 전세가 아닌 월세로 사는 무주택자가 대부분이라는 것과  한국에서는 아파트가 많지만, 미국은 넓은 땅으로 말미암아 개인주택이 더 많다는 것이다.  그리고 미국에서는 현금구입보다는 융자를 얻어 주택구입하는 자에게 더 혜택이 많다는 것이다.

 

자 이제 위에서 언급한 부동산정책의 3가지 측면에서 어떤 점이 미국에 있는가를 살펴 보자.

 

우선 여유있는 투자자금을 운용할 수 있는 여러 가지 측면에서 어떤 면이 있는지 알아 보자. 미국에서도 부동산 투자는 개인의 여유자금 투자수단으로 애용되고 있다. 그러나 기업형 임대주택사업이나 임대 상업부동산시설을 제외하고는 개인의 부동산투자는 세제상 2주택정도에 혜택을 주고 있다.

 

우선 모든 부동산시설은 년 재산세로 1.2% 정도의 세금을 납부하고 있다. 그리고 기준 가격은 구입가격으로 시작하고 매년 약간씩 상승하는 조정을 하고 있다. 주거하는 집과 Second Vacation Home의 재산세에 대해서는 세금 공제헤택을 준다. 양도세는  팔기 직전 5년 동안 2년이상을 소유하고 거주한 주택에 한하여, 부부합산 세금 신고의 경우 50만불까지 양도세 면세혜택을 주고 있다.  1인 개인 세금 신고의 경우는 그 양도세 면제 세금 혜택이 25만불로 줄어 든다.  즉 적어도 팔기전 2년을 주거하지 않으면 양도세 혜택이 전혀 없는 것이다.

 

따라서 개인들은 많아야 2개 주택 정도에 투자를 한다. 그러나 거주하는 주택말고 다른 주택을 임대하는 경우 임대소득을 신고해야 하며, 임대한 기간동안에는 주택에 대한 감가상각도 인정한다. 감가상각한 금액에 대해서는 세금 공제혜택이 없다.

 

그리고 주택 구입시 은행융자를 받는 경우, 은행지급이자, 구입시 수수료, 구입시 down pay를 20% 이하로 적게하는 경우에 추가로 요구되는 보험료 등에 대해 공제 (deduction, 소득계산에서 감해주는 것)의 혜택을 주고 있다.  지방자치단체에서는 일정 금액 이하의 소득자에 대해서는 그리고 일정금액이하의 주택에 대해서 3%의 down pay를 허락하는 정부기관의 금융지원(FHA)을 하고 있는데, 이 경우 집을 팔 경우 양도소득에 대해서는  정부기관과 그 이득을 나누도록 하고 있다. 금융융자의  경우에는 개인의 신용도에 따라 융자금 이자율이 달리 적용된다. 그래서 집을 구입하려면 개인의 신용관리에 각별한 신경을 써야 한다. 젊은 사람들은 자동차 구입등에 있어 융자금을 내는 식으로 개인의 credit score를 쌓기 시작한다.

 

그러나 여유자금이 있는 투자자는 부동산투자외에도 다른 투자를 세금헤택을 주며 유도한다.

가령 중소기업의 주식을 5년이상 소유했을 경우 양도소득의 50%를 세금공제 해주며, 손실이 날 경우도 5만불까지 (부부의 경우 10만불까지) 일반손실 (ordinary loss)로 처리할 수 있다.

 

또한 지빙정부의 채권이나 도로 건설 등 공공사업을 위한  특별 채권을 구입하는 경우 그 이자소득에 대해 면세혜택을 주고 있다.

 

일반적으로 투자 소득에 대해서는 장기와 단기 투자소득에 대해 세금비율을 달리 하며, 장기 투자를 유도하고 있으며,  투자손실은 투자이익에 한하여 인정하고 있다. 그런 면에서  중소기업 주식 구입의 경우 5년이상 소유경우 판매시 그 손실에 대해 5만불까지 일반손실로 인정해 주는 것은 적지 않은 혜택이라 할 수 있다.

 

즉 주택 부동산 투자의 경우 2채정도에  세금혜택을 주고 있으며,   그 대상도 일정 금액까지의 부동산가격에 한하며,  융자시 지급이자에 대한 공제혜택의 경우도 일정 금액까지의 융자에 한해서이다.

한국에서는 월세가 이닌 전세가 주 거래 형태를 이루고 있어 담보 설정에 있어서도 달리 할 필요가 있다. 집 구입시 융자에 대한 담보가 설정될 것인 바, 전세를 내놓으면 전세금에 대한 은행의 담보 설정권이 주택 구입시 은행이 설정한 담보설정권보다 더 우선순위를 주면 전세금 보호도 될 것이며, 전세를 낀 주택구입시 은행의 융자도 더 신중해질 것이라 본다. 그러면 전세를 끼고 사는 임대주택사업자의 융자가 더 힘들어질 것이다. 그리고 무엇보다도 임대사업자에 대한 모든 면세혜택을 모두 철폐하고 미국 같이 다른 또 하나의 주택에만 한하는 것으로 제한해야 할 것이다.

 

그러나  저소득층을 위한 아파트나 노인아파트를 지어 운영하는 임대사업자에게는 여러가지 혜택을 줄 수 있다고 본다. 미국에서는 건설할 때부터 Tax  Credit을 주어 혜택을 주는 것으로 안다. 따라서 정부에서 혜택을 주기 때문에 잘 관리하고 있는지 매년 감사를 실시하며 관리하고 있다.

 

미국에서는 99인까지 공동투자 하여서 부동산법인을 만들어 운영하는 REIT 시스템이 있다. 투자자 모두 투자자금에 대한 유한책임만 지는 유한책임회사이다.  주로 사업부동산 투자에 이용하는 시스템이다. 여유자금이 있는 투자자들을 개인적 아파트 투자보다 이러한 시스템으로 유도하는 방법도 한가지 방안이다. 

 

소득재분배 방안의 하나인 저소득층 아파트나 노인아파트 사업은 미국에서는 지방자치 단체별로 실시한다.  자금 여력이 좋은 지방자치단체는 이러한 아파트들이 더 많고, 그만큼 더 살기가 좋은 것이다.  노인아파트는  은퇴노인들이 소득이 제한적이기 때문에 소유하던 개인집 들을 팔고 이러한 아파트에 입주하게 된다. 물론 시중 일반 아파트보다 렌트비가 더 저렴한 것은 당연하다. 그래서 입주자들도 신청자격의 소득제한이 있다. 좋은 지역의 아파트는 waiting list에 7-8년을 기다려야 하는 경우도 있다. 비교적 한적한 시골에서는  노인아파트 입주가 1년 기다려 용이하게 입주할 수 있으며, 지역에 오래 거주한 입주민들을 더 우대하는 경우도 있다. 이것은 복지 차원에서도 매우 중요한 주택정책이며, 집을 꼭 소유해야 하는 부담감도 덜어 줄 수 있다.

 

주택 부동산 가격은 또한 주택 부동산의  공급에 의해 영향을 받는다.  따라서 지방자치단체의 노력도 필요하지만, 국토교통부의 공급정책도  중요하다.  지방의 분산화를 추진하는 정책은 단순히 교통시설 뿐만 아니라 의료시설, 교육여건, 상업시설, 기업의 일자리 등에도 밀접한 관련이 있다.. 따라서 정부 중앙기관의 개발 정책도 중요하지만 지방정부의 적극적인 정책도 필요하다. 우리나라는 전국민 의료보험이므로 의료시설이 지방에 가는 경우가 더 용이할 수 있다. 교육여건의 개선은 교육부의 투자도 관련이 있다.  즉 부동산 공급정책도 단순히 국토교통부의 일만이 아니라는 것이다. 종합적 팀웍이 필요한 것이다. 물론 경기부양의 측면도 있으니 경제정책의  한 수단이기도 하다. 코로나로 지금 같은 불경기 상황에서 해외 경기와 관련이 없는 내수 진작의 의미에서 또한 휴전선에 가까운 지역의 개발을 위해서도 주택 부동산개발정책은 매우 시의적절한 것이라 할 수 있다.

 

문제는 투자자금을 유도하는 방식으로 부드럽게 부동산정책을 시행하되,  임대주택 사업자 헤택처럼 All In하여 오히려 임대사업자로 인한 실수요자에게  불리한  부작용을 낳게 하지 말고, 모든 부서가 팀을 이루어 조화롭게 진행하는 정책이 되었으면 한다. 

 

그러나 소득재분배 역할을 하는 부동산정책,  복지를 생각하는 부동산정책,  경기부양을 하는 부동산정책, 그리고 여유자금의 투자자금에게  여러 대체 투자수단을  제공하여  생산적인 곳으로 투자자금이 투자되도록 유도하는 정책이 되었으면 한다.